Sanatoria edilizia a Roma — regolarizzare abusi e difformità
Guida alla sanatoria edilizia a Roma: quando serve, tipi di sanatoria, documenti, procedura, tempi e costi indicativi. A cura dei geometri dello Studio SDS.
Hai un immobile a Roma con difformità edilizie?
Se hai ereditato, acquistato o realizzato un immobile che non corrisponde alle carte depositate in Comune o in Catasto, non sei solo. Le difformità edilizie a Roma sono molto più comuni di quanto si pensi — e prima o poi emergono: in compravendita, in successione, al momento di un mutuo o di una richiesta di ristrutturazione.
La sanatoria edilizia (o accertamento di conformità) è il procedimento per regolarizzare queste situazioni. Va distinto dal condono edilizio: la sanatoria è un diritto se le opere sono conformi alla legge, senza eccezioni o scadenze.
Quando serve la sanatoria
- Hai acquistato un immobile con difformità non rilevate al rogito
- Hai ereditato una casa e scopri che planimetria e stato reale non coincidono
- I precedenti proprietari hanno fatto lavori senza titolo edilizio
- Devi vendere o affittare e l'immobile non è in regola
- La banca richiede la conformità per erogare un mutuo
- Vuoi ristrutturare e devi prima sanare abusi pregressi
Tipi di sanatoria
1. Accertamento di conformità (art. 36 DPR 380/2001)
Per opere che risultano conformi sia alla normativa urbanistica vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale. La soluzione più lineare, quando applicabile.
2. Sanatoria per opere non conformi
Per interventi che richiedono varianti o modifiche per essere resi conformi. Il percorso è più complesso e richiede verifiche urbanistiche approfondite.
3. Condono edilizio (non più attivo)
I condoni edilizi (1985, 2003) non sono più aperti. Solo la sanatoria ordinaria è percorribile oggi.
Cosa verifica lo Studio SDS
La nostra diagnosi di conformità preliminare verifica:
- Stato reale dell'immobile — sopralluogo e rilievo
- Stato legittimo — tutte le pratiche edilizie presentate in precedenza (CILA, SCIA, Permessi)
- Stato catastale — planimetria e visura catastale aggiornate
- Difformità rilevate — ogni scostamento tra stato reale, legittimo e catastale
- Percorribilità — se la sanatoria è possibile o se servono interventi di ripristino
Documenti necessari
- Atto di proprietà e titoli edilizi pregressi (se disponibili)
- Visura catastale storica e planimetrie
- Documentazione fotografica dello stato attuale
- Eventuali perizie o relazioni tecniche precedenti
- Documenti d'identità del richiedente
Se non hai tutti i documenti, lo studio li recupera: ci occupiamo di tutto.
Procedura
- Diagnosi preliminare — analizziamo la situazione e valutiamo la fattibilità
- Rilievo e stato di fatto — misuriamo e documentiamo l'immobile
- Verifica urbanistica — confronto con normativa e pratiche depositate
- Predisposizione pratica — elaborati, relazioni, documentazione
- Pagamento sanzioni e oneri — calcolati in base alla gravità e alla normativa
- Deposito — presso il SUE del Comune di Roma competente
- Follow-up — fino al rilascio del titolo in sanatoria
Tempi indicativi
- Diagnosi preliminare: 3–7 giorni
- Preparazione pratica: 15–30 giorni
- Istruttoria Comune di Roma: 60–120 giorni (variabile per complessità)
- Con Soprintendenza: 6–12 mesi
Importante: i tempi reali dipendono dalla disponibilità di documenti storici e dalla complessità dell'abuso.
Costi: valutazione preliminare gratuita
Il costo di una sanatoria comprende:
- Onorario tecnico per diagnosi e pratica — variabile in base alla complessità
- Sanzione amministrativa — da 516 € a 51.645 € (in base alla gravità)
- Oneri concessori — tipicamente il doppio dei diritti normalmente dovuti
- Eventuali interventi edilizi di adeguamento — se necessari
Offriamo una valutazione di fattibilità gratuita prima di procedere.
Problemi frequenti
- Immobile vincolato — zone come Roma Centro, Appia Antica, Villa Borghese richiedono parere della Soprintendenza (tempi e costi maggiori)
- Documenti storici introvabili — a volte le pratiche di 30-40 anni fa non sono più reperibili; servono ricerche negli archivi del Comune
- Opere non sanabili — in alcuni casi l'opera è talmente difforme da richiedere la demolizione parziale prima della sanatoria
- Successione + difformità — erediti un immobile con problemi e devi sia fare la successione sia sanare. Gestiamo entrambe le procedure in coordinamento con il notaio
Perché affidarsi allo Studio SDS
- Geometri specializzati in sanatorie a Roma — conosciamo le prassi dei Municipi e della Soprintendenza
- Gestione completa — dalla diagnosi al rilascio del titolo
- Coordinamento con altri professionisti — notai, commercialisti, avvocati
- Valutazione di fattibilità trasparente — ti diciamo subito se conviene o meno procedere
Domande frequenti — Sanatoria edilizia Roma
Qual è la differenza tra sanatoria e condono?
Il condono (non più aperto) era una sanatoria straordinaria con scadenze. La sanatoria è un diritto sempre esercitabile se le opere sono conformi alla legge.
Si può sanare un abuso su un immobile vincolato?
Sì, ma serve l'autorizzazione della Soprintendenza, che allunga tempi e costi.
Tutti gli abusi sono sanabili?
No. Opere che violano norme inderogabili (distanze, altezze, volumi) potrebbero non essere sanabili. La diagnosi preliminare serve proprio a stabilirlo.
Quanto costa in media una sanatoria a Roma?
Variabile. Contattaci per una valutazione gratuita — non si può dare un prezzo senza vedere l'immobile.
La sanatoria blocca la vendita?
No, anzi: la regolarizzazione è il presupposto per vendere o affittare in tranquillità.
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